今年第二季度，外资基金保持了对国内房地产投资市场的热情。相对于第一季度住宅市场的一枝独秀，二季度几乎各类型物业均有成交业绩。
　　
　　不过，随着国家六部门即将联手出台《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，进一步抬高外资进入中国房地产投资市场的门槛，分析人士指出，外资基金必然调整其在中国的投资策略和风险管理，新政的后续效应将会影响到下半年的投资市场。
　　
　　继续上演收购风
　　
　　年初以来，上海住宅市场呈现回暖态势，成交量和均价都恢复性上扬。今年1至5月成交量比去年同期高出7个百分点。但随着5月中旬宏观调控政策再次出台，住宅市场开始转冷，买卖双方再次回到观望的僵持状态。6月成交量比上月下跌30%左右。
　　
　　但政策并没有影响境外的机构投资者对住宅市场的投资热情。4月份来自美国的基金收购了新天地的翠湖天地1幢楼，预计价格在6亿元左右。摩根斯坦利继去年收购锦麟天地之后，又收购了位于世纪公园的4幢服务式公寓和1幢靠近华山路的服务式公寓，两个项目总计400套公寓左右，成交金额达15亿元人民币。
　　
　　物流仓库等受青睐
　　
　　今年5月，一家美国物流基金在浦东机场附近拿下一块物流用地。外资基金认为，上海作为中国最重要的全球供应链中的输送中心，加上洋山港开港和国内货运配套设施的完善，会带动整个物流仓储的需求以及物流产业的发展，物流仓库的投资价值也将逐渐显现出来。
　　
　　同时，传统投资类型的办公楼、商业市场也一直受海外投资者的青睐。由于目前市中心可供出售的办公楼项目比较稀缺，因此投资者已将目光转向城市的商务副中心。位于张江高科技园区的第一上海中心办公楼和闸北大宁绿地的4幢办公楼，分别被两家外资基金纳入囊中。摩根斯坦利还收购了位于金桥的商业地块项目埃蒙顿广场，该商场将建成为开发面积达12万平方米的大型购物中心。
　　
　　影响下半年市场
　　
　　为规范市场行为、预防市场过热带来的不良影响，我国即将出台有关规范性文件，从外商投资房地产准入门槛、外商投资企业房地产开发经营管理、境外机构和个人购房管理等方面进行细则规定，对外资投机炒房予以遏制。
　　
　　戴德梁行投资部董事叶建成认为，新规中不允许投资者以境外公司直接投资境内房产的规定，将使海外上市房地产基金在中国投资市场的发展受到控制，同时影响中国的物业在海外房地产信托市场的发行。海外上市的房地产信托基金通常收购有稳定回报的成熟物业，偏重投资商业房产做长期持有和对资产的经营管理，并定期派股息给投资者。去年年底在香港上市的越秀房产信托基金就是以境外公司的形式持有国内的投资物业。随着新政的出台，海外基金将会重新考虑在华的投资策略和风险，下半年的投资市场将显现出这一政策带来的效应。

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